Noida Circle Rate: नोएडा में 30% तक बढ़ रहा है सर्किल रेट, लाखों रुपये महंगा हो जाएगा घर; जानिए पूरा हिसाब-किताब

Why Hurry For House Registration In Noida: नोएडा में सर्किल रेट में 30 प्रतिशत तक की वृद्धि हो सकती है. इसलिए अगर घर या कोई प्रॉपर्टी खरीदना है तो पंजीकरण के लिए जल्दी करें. क्योंकि अब घर खरीदने की लागत में भी बढ़त हो सकती है.

Real Estate And Property In Noida: राष्ट्रीय राजधानी दिल्ली से लगे और एनसीआर में शामिल उत्तर प्रदेश के नोएडा और ग्रेटर नोएडा में घर और प्रॉपर्टी खरीदना अब अधिक महंगा होने जा रहा है. नोएडा में जल्द ही बढ़े हुए सर्किल रेट को लागू किया जा सकता है. सर्किल रेट की नई दरों के लागू होने के बाद नोएडा में घर या प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री करवाना भी काफी महंगा हो जाएगा. इसके चलते रजिस्ट्री के काम में तेजी देखी जा रही है.

नोएडा और ग्रेटर नोएडा क्षेत्र के लिए सर्किल रेट में वृद्धि का प्रस्ताव

उत्तर प्रदेश सरकार ने नोएडा क्षेत्र के लिए सर्किल रेट में वृद्धि का प्रस्ताव दिया है. इसमें आवासीय क्षेत्रों में 25 से 30 प्रतिशत और अन्य क्षेत्रों में 10 से 15 प्रतिशत की वृद्धि का सुझाव दिया गया है. सर्किल रेट पंजीकरण के दौरान स्टाम्प ड्यूटी और दूसरी फीस के हिसाब के लिए संपत्तियों को दिए जाने वाले न्यूनतम मूल्य हैं. स्टाम्प और पंजीकरण विभाग के इस प्रस्ताव की जल्द ही घोषणा होने की उम्मीद है. हालांकि, इसमें जनता की प्रतिक्रिया भी ली जाएगी. 

नोएडा में 2019 के बाद नहीं हुआ है सर्किल रेट में कोई भी बदलाव

इकोनॉमिक टाइम्स की एक रिपोर्ट के मुताबिक, सहायक महानिरीक्षक पंजीकरण शशि भानु मिश्रा ने कहा, "हां, स्टांप और पंजीकरण विभाग ने दरों में संशोधन करने के लिए जिला मजिस्ट्रेट को एक प्रस्ताव पेश किया है. 2019 से सर्किल दरें अपरिवर्तित बनी हुई हैं. पिछले कुछ वर्षों में नोएडा और ग्रेटर नोएडा में फ्लैटों की कीमत काफी बढ़ गई है. इसकी तुलना में, सर्किल दर पर आधारित जमा स्टांप शुल्क बहुत कम है. इस अंतर को कुछ हद तक कम करने के लिए दरों में संशोधन किया जाना चाहिए."

प्रस्तावित कैलकुलेशन के मुताबिक, अगर सर्किल रेट में 30 प्रतिशत की वृद्धि होती है, तो इससे नोएडा क्षेत्र में घर खरीदने की लागत में 3 प्रतिशत तक की संभावित वृद्धि हो सकती है. आइए, जानते हैं कि अगर सर्किल दरों में वृद्धि होती है तो नोएडा और ग्रेटर नोएडा में घर या दूसरी प्रॉपर्टी के मालिक होने की लागत पर क्या और कितना प्रभाव पड़ेगा?

सर्किल रेट क्या है?

सर्किल रेट या दर उस न्यूनतम मूल्यांकन दर का प्रतिनिधित्व करती है जिस पर एक रियल एस्टेट प्रॉपर्टी खरीदीरों को बेची जा सकती है. यही कारण है कि इसे अक्सर प्रॉपर्टी के लिए मार्गदर्शन मूल्य के रूप में बताया जाता है, जिससे डेवलपर्स आमतौर पर अपनी कीमतें सर्किल रेट के अनुरूप निर्धारित करते हैं. सरकार संपत्ति लेनदेन से जुड़े विभिन्न शुल्कों, फीस और करों की राशि निर्धारित करने के लिए सर्किल रेट का उपयोग करती है. नोएडा क्षेत्र के सर्किल रेट को आखिरी बार 2019 में संशोधित किया गया था.

किन फैक्टर्स पर निर्भर करते हैं सर्किल रेट पर लगने वाले शुल्क?

नोएडा में सर्किल रेट पर सरकार द्वारा लगाए जाने वाले शुल्क कई फैक्टर्स पर निर्भर करते हैं. डेवलपर्स के अनुसार, कई शुल्क सीधे सर्किल रेट से जुड़े हुए हैं. इनमें, 

● स्टाम्प ड्यूटी: संपत्ति के हस्तांतरण पर लगाया जाने वाला टैक्स, जिसकी गणना सर्किल रेट के आधार पर की जाती है.

● पंजीकरण शुल्क: संपत्ति के लेनदेन को पंजीकृत करने के लिए लिया जाने वाला शुल्क, जो अक्सर संपत्ति के सर्किल रेट का एक प्रतिशत होता है.

● हस्तांतरण शुल्क: स्वामित्व के हस्तांतरण के लिए शुल्क, जो आमतौर पर सर्किल रेट पर आधारित होता है. यह शुल्क केवल रीसेल प्रॉपर्टी के लिए लागू होता है.

हालांकि, हस्तांतरण शुल्क केवल तब लगाया जाता है जब रीसेल प्रॉपर्टी हस्तांतरित की जाती हैं. खरीदार आमतौर पर इन शुल्कों का भुगतान संबंधित पंजीकरण अधिकारियों को करता है. इसके अलावा, खरीदार स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क भी देता है. उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आप नोएडा में 500 वर्ग मीटर की रीसेल प्रॉपर्टी खरीदते हैं और नोएडा में इस क्षेत्र का सर्किल रेट 47,000 रुपये प्रति वर्ग मीटर है. और ट्रांसफर फीस सर्किल रेट का 2 प्रतिशत है तो यह 47,000X2%= 940 रुपये प्रति वर्ग मीटर आता है. तो, इस रीसेल प्रॉपर्टी के लिए ट्रांसफर फीस के रूप में कुल 940X500 = 4,70,000 रुपये का भुगतान करना होगा.

नोएडा में सर्किल रेट में वृद्धि का क्या और कैसा प्रभाव होगा?

एक्सपर्ट्स के मुताबिक, अगर, नोएडा क्षेत्र के सर्किल रेट में 30 प्रतिशत की वृद्धि लागू की जाती है, तो आपको नोएडा में पहले से स्वामित्व वाला घर खरीदने के लिए लगभग 3 प्रतिशथ अधिक भुगतान करना पड़ सकता है. अगर आप प्रस्तावित वृद्धि के बाद नोएडा में नया घर खरीदना चाहते हैं, तो बढ़ी हुई लागत 2.4 प्रतिशत हो सकती है. सर्किल रेट सीधे तौर पर खरीदार और संपत्ति के मालिक द्वारा वहन की जाने वाली अतिरिक्त लागतों को प्रभावित करते हैं.

करंजावाला एंड कंपनी की पार्टनर मनमीत कौर कहनी हैं, “किसी संपत्ति के खरीदार को हस्तांतरण के लिए स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ता है, और इन शुल्कों की गणना आमतौर पर हस्तांतरण मूल्य के आधार पर की जाती है, जो अक्सर सर्किल रेट होता है. सर्किल रेट में वृद्धि के चलते स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और वार्षिक संपत्ति करों में आनुपातिक वृद्धि होगी, जो बदले में खरीदार की क्रय शक्ति को सीधे प्रभावित करती है.”

मनमीत कौर आगे कहती हैं, “सर्किल रेट में वृद्धि घर खरीदारों की क्रय शक्ति को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती है. सर्किल दरें न्यूनतम दरें हैं, जिसके तहत किसी संपत्ति को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है. यह खरीदारों को पारदर्शिता प्रदान करता है कि किस दर पर किसी संपत्ति को पंजीकृत किया जा सकता है. यह बाजार में संपत्ति के कम मूल्यांकन को रोकता है. सर्किल दरों में वृद्धि के साथ संपत्ति खरीदते समय खरीदारों को अधिक स्टाम्प ड्यूटी का सामना करना पड़ेगा."

नोएडा में घर खरीदने वालों को इसका क्या प्रभाव पड़ सकता है?

स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क की गणना किसी क्षेत्र के सर्किल रेट या आवंटन दर के आधार पर की जाती है, जो भी अधिक हो. ट्राइलीगल के रियल एस्टेट पार्टनर राहुल अरोड़ा कहते हैं, "सर्किल दर में वृद्धि के मामले में, किसी संपत्ति की बेसलाइन दर में वृद्धि होगी, और स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क में परिणामी वृद्धि से यह और अधिक प्रभावित होगा." रीसेल प्रॉपर्टी पर सर्किल रेट वृद्धि के प्रभाव को उदाहरण से समझते हैं.

1,000 वर्ग फीट क्षेत्र वाला 2बीएचके घर नोएडा में एक रीसेल हाउस है, जहां वर्ग फीट की कीमत 5,000 रुपये प्रति वर्ग फीट होनी चाहिए. इसलिए, संपत्ति की कीमत 50 लाख रुपये (5000X1000) आती है. अगर हम मान लें कि सर्किल रेट भी 5,000 रुपये प्रति वर्ग फीट है, स्टाम्प ड्यूटी 7%, रजिस्ट्रेशन फीस 1% और ट्रांसफर फीस 2% है, तो गणना इस प्रकार होगी:

स्टाम्प ड्यूटी (7%): 50 लाखX7%= 3.5 लाख रुपये

पंजीकरण फीस (1%): 50 लाखX1%= 50,000 रुपये

ट्रांसफर फीस (2%) (केवल रीसेल प्रॉपर्टी के लिए लागू) = 50 लाखX2%= 1 लाख रुपये

ट्रांसफर की कुल लागत 5 लाख रुपये होगी

अब, अगर सर्किल रेट 30% बढ़ जाते हैं, तो स्टाम्प ड्यूटी और अन्य के लिए प्रॉपर्टी की कीमत 65 लाख रुपये हो जाएगी. (50 लाख रुपये+50 लाखX30%)

अब नई गणना इस प्रकार होगी:

स्टाम्प ड्यूटी (7%): 65 लाख रुपयेX7%= 4.55 लाख रुपये
पंजीकरण शुल्क (1%): 65 लाख रुपयेX1%= 65,000 रुपये
हस्तांतरण शुल्क (2%) (केवल पुनर्विक्रय संपत्तियों के लिए लागू) = 65 लाख रुपयेX2%= 1.3 लाख रुपये
हस्तांतरण की कुल लागत 6.5 लाख रुपये होगी.

इसका मतलब है कि हस्तांतरण लागत में 1.5 लाख रुपये की वृद्धि होगी जो संपत्ति के पुराने मूल्य 50 लाख रुपये का 3% है.

क्या घर खरीदने वालों की अधिग्रहण लागत में कमी आएगी?

रेसिडेंशियल प्रॉप्रटी के लिए सर्किल दरों में वृद्धि से सीधे तौर पर खरीदारों के लिए अधिग्रहण लागत में वृद्धि होगी. संपत्ति की अग्रिम लागत पर सीधा प्रभाव पड़ेगा और साथ ही अन्य शुल्क भुगतान (स्टांप ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क) आनुपातिक रूप से बढ़ेंगे. हालांकि, कोई यह भी विचार कर सकता है कि सर्किल दरें आम तौर पर खरीदारों द्वारा भुगतान किए गए प्रीमियम या ऐसी संपत्तियों के लिए भुगतान किए गए वास्तविक लेनदेन मूल्य से कम होती हैं. 

आमतौर पर, आवासीय संपत्तियों के लिए भुगतान किए गए सर्किल रेट और बिक्री मूल्य के बीच 30-60% का अंतर होता है. सर्किल रेट में प्रस्तावित 25 से 30% की वृद्धि के साथ, अपार्टमेंट खरीदारों को खरीद के लिए काफी अधिक धनराशि खर्च करनी होगी. आयकर अधिकारी पूंजीगत लाभ की गणना करने के लिए सर्किल रेट का उपयोग कर सकते हैं.

प्रॉपर्टी, सर्किल रेट, इनकम टैक्स और सेल टैक्स का कैसा है नाता? 

इसके अलावा, अगर कोई प्रॉपर्टी सर्किल रेट से कम पर खरीदी जाती है, तो आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 56(2)(x) के तहत लेनदेन मूल्य और सर्किल रेट के बीच के अंतर को "अन्य स्रोतों से आय" माना जाता है, और खरीदार की कर योग्य आय में जोड़ा जाता है, जिससे उनकी कर देयता बढ़ जाती है.

विक्रेताओं के लिए, आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 50C पूंजीगत लाभ कर की गणना के लिए सर्किल रेट को "बिक्री मूल्य" के रूप में मानती है, जिसका मतलब है कि अगर बिक्री मूल्य सर्किल रेट से कम है, तो विक्रेताओं को अधिक पूंजीगत लाभ कर देना पड़ सकता है, क्योंकि कर अधिकारी लाभ की गणना करने के लिए लेनदेन मूल्य के बजाय सर्किल रेट का उपयोग करते हैं.

अगर सर्किल रेट में वृद्धि को स्वीकार किया जाता है, तो क्या होगा?

अफोर्ड करने से जुड़ी चिंताएँ: बढ़ी हुई स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क के कारण उच्च लागत संभावित खरीदारों को हतोत्साहित कर सकती है, जिससे संपत्तियाँ कम वहनीय (अफोर्डेबल) हो सकती हैं.

सरकारी राजस्व: जबकि सर्किल रेट में वृद्धि उपभोक्ताओं पर बोझ डाल सकती है, यह सरकार के लिए अतिरिक्त राजस्व उत्पन्न करेगी. अगर बुद्धिमानी से आवंटित किया जाता है, तो यह राजस्व सार्वजनिक बुनियादी ढांचे और सेवाओं को बढ़ा सकता है.

... तो सर्किल रेट में बढ़ोतरी से पहले करवा लें प्रॉपर्टी का रजिस्ट्रेशन 

नोएडा और ग्रेटर नोएडा में सर्किल रेट निकट भविष्य में बढ़ने की संभावना है. अगर आपने प्रॉपर्टी खरीदने का मन बना लिया है या निर्णय लेने के बहुत करीब हैं, तो जल्दी से जल्दी काम करना समझदारी होगी, क्योंकि इससे आपका काफी पैसा बच सकता है. विक्रेताओं के लिए, इस अनुमानित बढ़ोतरी से खरीदारों की मांग में कमी आ सकती है, क्योंकि उच्च लागत संभावित खरीदारों को हतोत्साहित कर सकती है और भविष्य में प्रॉपर्टी की कीमतों के रुझान को प्रभावित कर सकती है. अपनी प्रॉपर्टी की बिक्री कीमत पर बातचीत करते समय इस बात को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है.