જાણો, HOME LOAN માં શું થયો છે ફેરફાર, નફો થશે કે નુકસાન?

ભારતીય રિઝર્વ બેંક (આરબીઆઇ)એ HOME LOAN પર ઇંસ્ટ્રેસ્ટ રેટ નક્કી કરવા માટે બેંકોને એપ્રિલ 2019થી એક્સટર્નલ બેંચમાર્ક (ટ્રેજરી બિલ રેટ્સ અથવા રેપો રેટ્સ)નો ઉપયોગ કરવાના નિર્દેશ કર્યો છે. હાલમાં બેંક હોમ લોન પર ઇંસ્ટ્રેસ્ટ નક્કી કરવા માટે એક ઇન્ટરનલ બેંચમાર્ક (માર્જિનલ કોસ્ટ ઓફ એજિંગ ફંડ્સ)નો ઉપયોગ કરે છે. 

પ્રશ્ન એ ઉદભવે છે કે આરબીઆઇના આ પગલાંથી શું હોમ લોન ઇંસ્ટ્રેસ્ટમાં પારદર્શિતા આવશે? શું રેટ ગ્રાહકોને અનુકૂળ હશે? નવી સિસ્ટમથી રેટમાં અસ્થિરતા તો નહી આવે? બેંકોએ જોકે તેનાપર હજુ વિસ્તૃત વિવરણ નહી થાય. પરંતુ અમે તમને આ નવી સિસ્ટમની તમામ બારીકીઓથી માહિતગાર કરાવી રહ્યા છીએ. 

હોમલોનમાં બેંચમાર્ક શું છે? એક્સટર્નલ બેંચમાર્ક અને ઇન્ટરનલ બેંચમાર્કમાં શું અંતર છે?
આજની તારીખમાં 90 ટકા લોકો ફ્લોટિંગ ઇંટ્રેસટ રેટ પર હોમ લોન લે છે. ત્યાં સુધી કે જ્યારે 15 વર્ષના સમયગાળા માટે હોમ લોન આપવામાં આવે છે, ત્યારે પણ વ્યાજ દરની સમયાંતરે સમીક્ષા કરવામાં આવે છે, જે બેંકોના કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સ પર નિર્ભર કરે છે. અત્યાર સુધી બેંક પોતે પોતાના બેંચમાર્ક નક્કી કરે છે. પહેલાં પ્રાઇમ લેડિંગ રેટ (પીએલઆર), ફરી બેંચમાર્ક પ્રાઇમ લેડિંગ રેટ (બીપીએલઆર) ત્યારબાદ બેસ રેટ (બીઆર) અને તાજેતરમાં માર્જિનલ કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સ લેંડિંગ રેટ્સ (એમસીએલઆર)ના આધારે હોમ લોનનો વ્યાજ દર નક્કી કરવામાં આવે છે. તો બીજી તરફ એક્સટર્નલ બેંચમાર્ક એક રેફરેંસ રેટ છે, જે બજારમાં કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સને દર્શાવે છે અને તેનો નિર્ણય બેંક દ્વારા કરવામાં આવતો નથી. 

નવા બેંચમાર્કથી શું લોન સસ્તી થઇ જશે?
નહી. નવા ગ્રાહકો માટે વ્યાજ દરની પસંદગી બેંક પોતે કરી શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે કોઇ બેંક બેંચમાર્કના રૂપમાં રેપો રેટ (જે રેટ પર આરબીઆઇ બેંકોને લોન આપે છે)ની પસંદગી કરી શકે છે, જે હાલ 6.5 ટકા છે. પરંતુ બેંક તે રેટ પર ગ્રાહકોને હોમ લોન આપશે નહી. તે તેમાં 2.5 ટકાનું માર્જિન ઉમેરશે, ત્યારબાદ આ નવ ટકા થઇ જશે. પરંતુ એકવાર લોન આપ્યા પછી બેંકોના વ્યાજ દર પર નિયંત્રણ સમાપ્ત થઇ જશે અને આ બજારમાંથી નિયંત્રિત થશે. ઉદાહરણ તરીકે એપ્રિલ 2014 બાદ 91- દિવસ ટી-બિલ પર કટ-ઓફ યીલ્ડ 2.09 ટકા પર આવી ચૂક્યો છે, જ્યારે નવા ગ્રાહકો માટે હોમ લોનના વ્યાજ દરમાં 1.35 ટકાનો ઘટાડો આવ્યો છે. 

શું છે નુકસાન? 
હાલ તો હોમ લોનના વ્યાજ દરને કોઇપણ એક્સટર્નલ બેંચમાર્ક સાથે જોડવું ફાયદાનો સોદો છે, કારણ કે તેમાં ઇન્ટરનલ બેંચમાર્કની તુલનામાં વધુ ઘટાડો આવ્યો છે. પરંતુ ક્યારેક-ક્યારેક હોમ લોન રેટ્સની તુલનામાં તેમાં વધુ તેજી જોવા મળી છે. જોકે લાંબા સમયગાળામાં બંને જ લગભગ બરાબર થઇ જાય છે. તેમાં અસ્થિરતાના લીધે નિયમિત રીતે વ્યાજ દર ચેક કરનારા લોકોને સમસ્યા થઇ શકે છે. 

શું બદલાતા રહે છે બેંચમાર્ક?
બેંકોને કયા દર પર લોન આપવી જોઇએ, તે વિશે આરબીઆઇ કોઇ દરમિયાનગિરે ન કરી શકે. પરંતુ હાલ આરબીઆઇ પણ ઇચ્છે છે કે જ્યારે તે મુખ્ય વ્યાજદરોમાં કાપ કરે છે અથવા તેમાં વધારો કરે છે, તો તેનો લાભ તાત્કાલિક ગ્રાહકોને મળે. આરબીઆઇના આવું વિચારવાના બે કારણ છે, પહેલું લોન માંગ ઘટીને અથવા વધીને આ પોલિસીને વધુ પ્રભાવી બનાવે છે અને બીજી ગ્રાહકોની અનુકૂળતા સુનિશ્વિત કરે છે. આ સુનિશ્વિત કરવા માટે આરબીઆઇ ઇચ્છે છે કે બેંચમાર્ક રેટ વર્તમાન માર્કેટ રેટને પ્રતિબિંબિત કરે. પરંતુ બેંક પોતાના કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સમાં હેરફેર કરી શકે છે, કારણ કે આ દરેક બેંકની રણનીતિ પર નિર્ભર કરે છે. લોન લેનાર અને આપનાર બંનેની અનુકૂળતા માટે આરબીઆઇએ 1 એપ્રિલ, 2019થી બેંકોને એક્સટર્નલ બેંચમાર્કનો ઉપયોગ કરવા માટે કહ્યું છે. 

એક્સટર્નલ બેંચમાર્કથી ગ્રાહકોને કેવી મદદ મળશે?
કોઇપણ નવા ગ્રાહક પાએ બજારમાં પોતાની પસંદના વ્યાજ દર પર હોમ લોન પસંદગી કરવાની આઝાદી હોય છે. આ જ કારણ છે કે બેંક નવા ગ્રાહકોને બેસ રેટ્સ રજૂ કરે છે. બેંક બેંચમાર્કને તોડી મરોડી તેને જટિલ બનાવી નવા અને જૂના ગ્રાહકોની વચ્ચે ભેદભાવ કરી શકે છે અને સ્પ્રેડ ઘટાડીને નવા ગ્રાહકોને સસ્તા દરે હોમ લોનની ઓફર કરી શકે છે. ઇન્ટરનલ બેંચમાર્કની તુલનામાં એક્સટર્નલમાં આ સંભવ નથી. 

કયા-કયા એક્સટર્નલ બેંચમાર્ક ઉપલબ્ધ છે?
બેંક પોલિસી રેપો રેટ, 91-ડે ટ્રેઝરી બિલ યીલ્ડ અથવા 182-ડે ટ્રેઝરી બિલ યીલ્ડ અથવા ફાઇનાશિયલ બેંચમાર્ક ઇન્ડિયા (એફબીઆઇએલ) દ્વારા આપવામાં આવેલા કોઇપણ બેંચમાર્કનો ઉપયોગ કરી શકે છે.