ગુજરાતમાં ભાવ વધે એ પહેલાં ખરીદી લેજો મકાન, સરકાર ઘડી રહી છે આ પ્લાન?

ગાંધીનગર: રાજ્યની ભૂપેન્દ્ર પટેલ સરકાર 156 બેઠકોના ભવ્ય વિજય બાદ હવે પાવરફૂલ નિર્ણયો લઈ રહી છે. છેલ્લા 3 વર્ષથી ચાલતી જંત્રીદર વધારવાની વાતો હવે અમલમાં આવે તેવી સંભાવના છે. રાજ્ય સરકાર દસ વર્ષ બાદ જંત્રી દરમાં વધારો કરવાનું વિચારણા કરી રહી છે. સૂત્રોના જણાવ્યા પ્રમાણે છેલ્લા દસ વર્ષમાં રાજ્યના મહાનગરો અને નગરોમાં પૂર ઝડપે વિકાસ થયો છે. રીયલ એસ્ટટ માર્કેટ પણ ખૂબ વિકસ્યુ છે. રાજ્યમાં વર્ષ 2011માં જમીનની જંત્રીની કિંમતમાં વધારો કરાયો હતો. આ પછી, તેમાં કોઈ વધારો થયો નથી. હાલ બજારભાવ 1400 ગણા થયા છે, જ્યારે જંત્રીના ભાવમાં કોઈ ફેરફાર કરાયો નથી.

કોઈપણ મિલકતની લે-વેચ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવી પડે છે અને તે સરકાર દ્વારા નક્કી કરાયેલી જંત્રીના દરના આધારે નક્કી થાય છે એટલે સરકાર દ્વારા જંત્રીના દરમાં વધારો કરાય તો, સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની આવક વધી શકે છે. રાજ્યમાં મિલકતોના ભાવ નક્કી કરતી જંત્રીના દરમાં 2008ના વર્ષમાં વધારો કરાયો હતો અને ત્યારબાદ 2011માં તેમાં સુધારો કરાયો હતો. જેને હવે 10 વર્ષ થઈ ગયા છે અને ત્યારબાદ રાજ્યભરમાં સારો એવો વિકાસ થયો છે. જંત્રીના ભાવમાં વધારો કરાય તો તેનો લાભ રાજ્ય સરકારને મળી શકે છે. 

દર વર્ષે સરકાર ફક્ત વાતો કરે છે પણ આ વર્ષે અમલવારી થાય તેવી સંભાવના છે. બિલ્ડર લાંબીને સાચવવા માટે સરકાર દર વર્ષે આ વધારો ટાળો છે. હાલમાં એમ પણ મકાનો ભાવ ઉંચા છે. આ સમયે જંત્રીનો દર વધે તો મકાનો વધારે મોંધા થવાની સંભાવનાને પગલે સરકાર મધ્યમવર્ગને નારાજ કરવા માગતી નથી. કારણ કે બિલ્ડરો એફોર્ડેબલ ઘરો બનાવવાની સાથે સરકાર પણ ગરીબો માટે પીએમ આવાસ યોજના હેઠળ ઘરો બનાવી રહી છે. હવે આ પ્રોજેક્ટ પણ પૂર્ણતાને આરે છે અને બહુમતિથી સરકાર બનતાં સરકાર તેને પુરો કરવાનો ટ્રાય કરશે.

જંત્રી એટલે જમીન કે કોઇ પણ પ્રોપર્ટીના ખરીદ વેચાણ માટેને સરકાર દ્વારા નિર્ધારીત કરવામાં લઘુતમ ભાવ છે. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી દર કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે મિલકતના માલિક તરીકે નોંધણી થશે. તે એક કાનૂની પુરાવો છે, જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો દર દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રોપર્ટીનો દસ્તાવેજ કરતી વખતે કેટલી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી અને કેટલો રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ચૂકવવો તે નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે. જંત્રીને અલગ અલગ નામથી ઓળખવામાં આવે છે. ગુજરાતમાં આપણે જંત્રી કહીએ છીએ, તેને અન્ય રાજ્યોમાં સર્કલ રેટ અથવા રેડી રેકનર તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

જંત્રી નક્કી કરવા માટે વિવિધ પરિબળને ધ્યાને લેવામાં આવે છે. જેમકે, જમીન અને મિલકતનો પ્રકાર, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને લોકાલિટીને આધાર બનાવીને જંત્રીનો દર નક્કી કરવામાં આવે છે. આ સિવાય પ્રોપર્ટીની બજાર કિંમત પણ મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવે છે. પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યુ જેટલી વધારે હશે, જંત્રીનો રેટ પણ તેટલો વધારે થશે. જો રહેણાંક સંપત્તિ હોય તો જંત્રીનો રેટ ઓછો હોય છે જ્યારે ધંધાકીય સંપત્તિ માટે જંત્રીનો રેટ વધારે હોય છે. એટલે કે, ફ્લેટ, પ્લોટ, ઓફિસ સ્પેસ અને ઔદ્યોગિક વસાહતના જંત્રીના રેટ અલગ-અલગ હોય છે. જો આસપાસ શોપિંગ કોમ્પ્લેક્સ કે મોલ હોય, સારા રોડ-રસ્તા હોય, હોસ્પિટલ, સ્કૂલ, બાગબગીચા જેવી સવલતો હોય તેવા વિસ્તારનો જંત્રી રેટ ઊંચો હોય છે.

રાજયમાં 10 વર્ષથી જંત્રીદરમાં કોઈ બદલાવ કરવામાં આવ્યો નથી. એટલે હવે નવા નાણાંકીય વર્ષમાં વધુ એક વખત તે મુલત્વી રાખવાનાં મુડમાં સરકાર નથી અને હવે વહેલીતકે જંત્રીદરમાં વધારો કરવાનું નકકી કરી લીધુ છે. ગુજરાત સ્ટેમ્પ્સ એક્ટ-1958ની જોગવાઈઓ હેઠળ સ્ટેમ્પ ડયુટીની ગણતરી અને વસુલવામાં આવે છે. કૃષિ જમીનોની ટ્રાન્સફર સામે સ્ટેમ્પ ડયુટીની ગણતરી અને વસુલવા થાય છે. 

ગુજરાતમાં જમીનના કુલ 9.9 ટકા જંત્રી મુલ્યને સ્ટેમ્પ ડયુટી તરીકે ગણવામાં આવે છે અને જમીનના સ્થાનાંતરણ સામે તે વસુલવામાં આવે છે. શહેરી વિસ્તારમાં બિનખેતી ઉપયોગ માટે જમીન સ્થાનાંતરિત કરવા માટે , જમીનના જંત્રી મૂલ્યના 40 ટકા દરે ગણાય છે, જ્યારે કૃષિ ઉપયોગ માટે જમીનના સ્થાનાંતરણ માટે શહેરી વિસ્તારોમાં 25 ટકા જંત્રી મુલ્ય છે. આમ આ ફેરફારો થયા અને જંત્રીના ભાવમાં વધારો થયો તો મકાનોના ભાવો ઉંચકાઈ શકે છે. એટલે જેઓ મકાન લેવા માટે રાહ જોઈ રહ્યા છે એમના માટે આ ઉત્તમ સમય છે. સરકારે જંત્રીના દરો વધાર્યો તો મકાનોના ભાવોમાં વધારો થશે એ નક્કી છે.