ઘરનું ઘર ખરીદનાર લોકોને મળી શકે છે સારા સમાચાર, ગુજરાતમાં નવી જંત્રીના અમલ સાથે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં રાહતની આશા

ઝી ન્યૂઝ/અમદાવાદ: ગુજરાતીઓ માટે સૌથી મોટી ખુશખબર સામે આવી છે. ગુજરાતમાં ભાજપની વિજય રૂપાણીની સરકારે પણ 2019માં જંત્રીના દરોમાં સુધારો કરવાનો નિર્ણય કર્યો હતો પરંતુ રાજકીય દબાણને કારણે તેઓ નિર્ણય લઇ શક્યા ન હતા. પરંતુ ભૂપેન્દ્ર સરકારે ગુજરાતના વિકાસ અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરને હબ બનાવવા માટે નવી જંત્રી વધારવાનો નિર્ણય કર્યો. સરકારે આ માધ્યમ દ્વારા કમાણીની તક શોધી છે અને નવી જંત્રી રજૂ કરી હતી. પરંતુ તેનો ચારેબાજુથી વિરોધ થતાં કામચલાઉ મોકૂફ રાખવામાં આવી છે. 

ભૂપેન્દ્ર સરકારના આ નિર્ણયથી એસ્ટેટ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં પણ આક્રોશ જોવા મળી રહ્યો છે. પરંતુ સરકારે એફોર્ડેબલ હાઇસિંગ સેગમેન્ટને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં રાહત આપે તેવી પણ બીજી બાજુ પોઝિટીવ સંભાવનાઓ પણ જણાઈ રહી છે. ગુજરાતમાં અત્યારે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી મહિલાઓ માટે 5 ટકા અને પુરુષો માટે 6 ટકા છે. આવા સંજોગોમાં એકાદ અથવા બે ટકા સુધી ડ્યૂટી ઘટે તો નવાઈ નથી.

મહત્વનું છે કે, ગુજરાતમાં નવી જંત્રી અંગે રાજ્ય સરકારે મહત્વનો નિર્ણય સામે આવ્યો છે. પરંતુ ભારે વિરોધ વચ્ચે સરકારે લોકોને રાહત આપવા નવી જંત્રીના દરનો અમલ હાલ પુરતો મોકૂફ રખાયો છે. એટલે કે નવી જંત્રીના દરના અમલની સમય મર્યાદા વધારાઈ છે. નવી જંત્રીનો અમલ 15મી એપ્રિલ સુધીનો કરાયો છે. અગાઉ 4 ફેબ્રુઆરીથી નવી જંત્રીનો દર અમલમાં મુકાયો હતો. આમ નવી જંત્રીના અમલમાં રાજ્ય સરકારે બે મહિનાની રાહત અપાઈ છે.

નોંધનીય  છે કે, અગાઉ રાજ્ય સરકારે નવી જંત્રીમાં 100 ટકાનો વધારો કરતા બિલ્ડર્સ એસોસિએશને ભારોભાર વિરોધ કર્યો હતો. બિલ્ડર્સ એસોસિએશને તો મે સુધીના સમયની માંગ કરી હતી. જે બાદ સરકાર દ્વારા નવી જંત્રીના અમલને લઈને મોટો નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હતો. રાજ્ય સરકારે તાજેતરમાં જંત્રી દરમાં કરેલો વધારો આગામી એપ્રિલ, 2023થી અમલી કરવાનો નિર્ણય કર્યો છે. નવી જંત્રીમાં 100 ટકાનો વધારો કરતા બિલ્ડર્સ એસોસિએશન દ્વારા વિરોધ કરી સરકાર સાથે બેઠકોનો દોર પણ ચાલ્યો હતો. 

જંત્રીનો દર કોણ નક્કી કરે છે?
ગુજરાત સરકાર દ્વારા નિયમિત સમયાંતરે જંત્રીનો દર નક્કી કરવામાં આવે છે. જમીન અને મિલકતની બજાર કિંમતના આધારે નિયમિત સમયે સરકાર દ્વારા સમીક્ષા કરવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે.

જંત્રી 1 મેથી લાગૂ કરવા ડેવલપર્સની માંગ
ગુજરાતમાં નવી જંત્રી 1 મેથી લાગૂ કરવા ગુજરાતના ડેવલપર્સની માંગ હતી. એટલું જ નહીં, જંત્રીમાં રહેલી અમુક વિસંગતતાઓ દૂર કરવા માંગ હતી. એફોર્ડબલ હાઉસિંગ સેક્ટરને અસર ના થાય એ રીતે જંત્રી લાગૂ કરવા રજૂઆત કરાઈ હતી.

વિવિધ શહેરોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જ
દરેક લોકોએ ઘર ખરીદતી વખતે ચૂકવવામાં આવેલી રકમ સિવાય પણ તમારે અન્ય ખર્ચા કરવા પડે છે. જેમાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી પણ સામેલ છે. આ સિવાય તેમાં રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જ, સેસ, અને સરચાર્જ વગેરે ચાર્જ સામેલ છે. આ તમામ ખર્ચાઓ મળીને પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યૂના 7થી 10 ટકા અથવા વધુ હોઈ શકે છે. ભારતના મોટાભાગના રાજ્યોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ખર્ચ પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યૂના 5થી 7 ટકા છે. આ સિવાય 1 ટકા ચાર્જ રજીસ્ટ્રેશન ફી તરીકે પણ ચૂકવવાનો રહે છે.

જંત્રી એટલે શું?
જંત્રી એટલે જમીન કે કોઇ પણ પ્રોપર્ટીના ખરીદ વેચાણ માટેને સરકાર દ્વારા નિર્ધારીત કરવામાં લઘુતમ ભાવ છે. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી દર કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે મિલકતના માલિક તરીકે નોંધણી થશે. તે એક કાનૂની પુરાવો છે, જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો દર દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રોપર્ટીનો દસ્તાવેજ કરતી વખતે કેટલી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી અને કેટલો રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ચૂકવવો તે નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે. જંત્રીને અલગ અલગ નામથી ઓળખવામાં આવે છે. ગુજરાતમાં આપણે જંત્રી કહીએ છીએ, તેને અન્ય રાજ્યોમાં સર્કલ રેટ અથવા રેડી રેકનર તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

કેટલું છે જંત્રીનું મહત્વ
જંત્રીનો ઉપયોગ ઘણી જગ્યાએ કરવામાં આવે છે. બેન્કમાંથી લોન લેવા માટે, લોન ક્રેડિટનો સમયગાળો વધારવા માટે, કોન્ટ્રાક્ટર તરીકે રજીસ્ટર કરવા માટે, ઇનકમ ટેક્સ ફાઈલ કરવા માટે, વિઝા મેળવવા માટે, આવકવેરા કે કેપિટલ ગેઇનના ફાઈલિંગ માટે તેનો ઉપયોગ થાય છે. તો હવે એક વાત નક્કી છે, જો તમે કોઇ પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા હો તો તમારે દસ્તાવેજ કેટલાનો કરવો પડશે તેની આગોતરી માહિતી મેળવવી જરૂરી છે.

કેવી રીતે નક્કી થાય છે જંત્રીનો રેટ
જંત્રી નક્કી કરવા માટે વિવિધ પરિબળને ધ્યાને લેવામાં આવે છે. જેમકે, જમીન અને મિલકતનો પ્રકાર, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને લોકાલિટીને આધાર બનાવીને જંત્રીનો દર નક્કી કરવામાં આવે છે. આ સિવાય પ્રોપર્ટીની બજાર કિંમત પણ મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવે છે. પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યુ જેટલી વધારે હશે, જંત્રીનો રેટ પણ તેટલો વધારે થશે. જો રહેણાંક સંપત્તિ હોય તો જંત્રીનો રેટ ઓછો હોય છે જ્યારે ધંધાકીય સંપત્તિ માટે જંત્રીનો રેટ વધારે હોય છે. એટલે કે, ફ્લેટ, પ્લોટ, ઓફિસ સ્પેસ અને ઔદ્યોગિક વસાહતના જંત્રીના રેટ અલગ-અલગ હોય છે. જો આસપાસ શોપિંગ કોમ્પ્લેક્સ કે મોલ હોય, સારા રોડ-રસ્તા હોય, હોસ્પિટલ, સ્કૂલ, બાગબગીચા જેવી સવલતો હોય તેવા વિસ્તારનો જંત્રી રેટ ઊંચો હોય છે.

જંત્રીની ફોમ્યુલા
ગુજરાતમાં જંત્રીના રેટ નક્કી કરવા માટે પાડોશી રાજ્ય મહારાષ્ટ્રની પેટર્નનું અનુકરણ કરવામાં આવ્યું છે. મહારાષ્ટ્રમાં દર વર્ષે જંત્રીના દર બદલવામાં આવે છે. જો બજાર કિંમતમાં સતત વધારો થતો રહે તો જંત્રીના દર વધે છે અને બજારમાં કોઈ નેગેટિવ ઇફેકટ આવે તો દરમાં ઘટાડો પણ થઈ શકે છે. ગુજરાતમાં ૨૦૦૬માં સર્વે કરાયેલી જંત્રીનો અમલ ૨૦૦૮માં થયો હતો. ૨૦૧૧માં ફરીથી સુધારો થયો અને કેટલીક ભૂલો સુધારવામાં આવી. વેલ્યુ ઝોનના આધારે જંત્રીનો રેટ નક્કી કરવામાં આવે છે.

ક્યાંથી જાણવા મળે જંત્રીનો રેટ
જંત્રીનો દર તમે ઓનલાઈન જાણી શકો છો. તમે ગરવી ગુજરાત કે મહેસૂલ વિભાગની વેબસાઈટ પર જશો, એટલે તમારે જે-તે શહેર, ગામ અને વિસ્તારની વિગતો નાખવાની રહેશે. આ વિગતો આપ્યા બાદ તમને જંત્રીનો રેટ જાણવા મળશે. તમને રહેણાંક, વાણિજ્યિક, ઔદ્યોગિક, બિન-પીયત, ખેતી-પીયત, બિનખેતીનો અને ખેતીલાયક વિસ્તારનો રેટ જાણવા મળશે. આ રેટ રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ મીટરમાં હોય છે.

કઇ વેબસાઇટ પરથી જંત્રી જાણી શકાય

(1) garvi gujarat
ગરવી ગુજરાતની સત્તાવાર વેબસાઇટ garvi.gujarat.gov.in ખોલો અને જંત્રી પર ક્લીક કરો. ત્યાર બાદ એક નવું પેજ ખુલશે જેમાં તમારે જિલ્લો, તાલુકો, ગામ, જમીનનો પ્રકાર અને સર્વે નંબરની વિગતો ભરવાની રહેશે. ત્યારબાદ Show Jantri પર ક્લીક કરવાથી જંત્રીની વિગતો મળી જશે.

(2) revenuedepartment
બીજો વિકલ્પ છે, મહેસુલ વિભાગની વેબસાઈટ. revenuedepartment.gujarat.gov.in. અહીં તમે jantari પર ક્લિક કરશો, એટલે ગુજરાતનો નકશો ખુલશે, જેમાં તમારે જિલ્લો, તાલુકો, ગામ, જમીનનો પ્રકાર અને સર્વે નંબર પસંદ કરવાનો રહેશે. અહીં તમને ગુજરાત સરકાર દ્વારા પ્રમાણિત જંત્રી દર મળી જશે.

(3) ઈ-ધરા કેન્દ્ર
ત્રીજો વિકલ્પ છે ઈ-ધરા કેન્દ્ર. તમે તાલુકા મામલતદારની કચેરીમાં આવેલી ઈ-ધરા કેન્દ્રની મુલાકાત લઈને પણ જંત્રીના દર મેળવી શકો છો. તમારે ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં જઈને ઓપરેટરને અરજી સાથે જરૂરી દસ્તાવેજ આપવાના રહેશે. તમારે અરજીની સાથે સાથે નામ, સરનામું, પિતાનું નામ, આધાર કાર્ડ, મોબાઈલ નંબર, ઇ-મેલ આઇડી અને જમીન સાથેનો સંબંધ જેવી ડીટેલ આપવી પડશે. 

જમીનની વિગતોમાં સર્વે નંબર, જમીનનું સરનામું, જમીન માપન અને એકમ જેવી વિગતો આપવી પડશે. તમારી અરજીની મળતાની સાથે જ ફિલ્ડ સર્વેની પ્રક્રિયા શરૂ કરવામાં આવશે. સર્વે પછી અરજી કરનારને તેની જાણકારી આપવામાં આવશે.