ગુજરાત સરકાર દ્વારા લાગુ કરવામાં આવેલી રી-ડેવલપમેન્ટ પોલીસી કેમ છે નિષ્ફળ? આ રહ્યા જાણવા જેવા કારણો

ગૌરવ પટેલ/અમદાવાદ: ગુજરાત સરકાર દ્વારા લાગુ પાડવામાં આવેલી રીડેવલપમેન્ટ પોલીસી નિષ્ફળ રહી છે. જી હા...ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડે તૈયાર કરેલ વસાહતોના મકાનો જર્જરીત હોવા થતાં સરકાર દ્વારા વર્ષ 2016માં રીડેવલપમેન્ટ પોલીસી લાગુ પાડવામાં આવી હતી. જોકે આજ દિન સુધી માત્ર 4 વસાહતોનું નવીનીકરણ થયું છે, સાત હજુ કાયદાની આંટીધુટીમાં પડેલી છે. ત્યારે રાજ્યમાં કેમ રીડેવલપમેન્ટ પોલીસી નિષ્ફળ રહી છે.

બૃહદ મુંબઈ રાજ્યમાંથી ગુજરાત અલગ થયા બાદ ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડની રચના થઇ. હાઉસિંગ બોર્ડે અત્યાર સુધીમાં નાની મોટી 1000 કરતાં વધારે વસાહતો બનાવી છે. જેમાં ટેનામેન્ટ અને લો રાઇઝ એપાર્ટમેન્ટનો સમાવેશ થાય છે. વર્ષ 2012 બાદ હાઉસિંગ બોર્ડે હાઇરાઇઝ એપાર્ટમેન્ટ બનાવવાની શરૂઆત કરી. હાઉસીંગ બોર્ડે 483 લો રાઇઝ એપાર્ટમેન્ટમાં 70855 મકાન બનાવ્યા. જેમાંથી મોટા ભાગની વસાહતોના મકાનો ખુબ જર્જરિત થઇ જતાં તેનું રીડેવલપમેન્ટ કરવું જરૂરી બન્યું. 

જોકે આ વસાહતોમાં રહેતા પરિવારો ગરીબ અને મધ્યમ વર્ગના હોવાને કારણે તે પોતે નવી વસાહતો બનાવી શકે તેમ ન હતું. છેવટે વર્ષ 2016માં ગુજરાત સરકારે રી-ડેવલપમેન્ટ પોલીસી અમલમાં મુકી. જે અંતર્ગત વસાહતના 60 ટકા સભ્યો સહમત હોય તો હાઉસિંગ બોર્ડે ટેન્ડર બહાર પાડી ડેવલપરને રી ડેવલપમેન્ટ માટે આમંત્રિત કરતા. ગુજરાત સરકારનો ઉદ્દેશ જુના મકાનોના સ્થાને સારા અને નવા મકાન આપવાનો હતો. જોકે સરકારી આ પોલીસી સાવ નિષ્ફળ રહી. પોલીસીમાં રહેલી વિસંગતતાને કારણે સાત વર્ષના અંતે માત્ર ચાર જ વસાહતોનું રીડેવલપમેન્ટ થયું અને રહીશોને નવા મકાન મળ્યા. સાત વસાહતોમાં ટેન્ડરીંગ સહિતની કાર્યવાહી ચાલી રહી છે એટલે કે રી ડેવલપમેન્ટની સફળતા એક ટકા કરતાં પણ ઓછી રહી.

રાજ્યમાં રીડેવલપમેન્ટ પોલીસીના નિષ્ફળ રહેવાના અનેક કારણો છે. વર્ષ 2016ની પોલીસી પ્રમાણે 60 ટકા સભ્યો સહમત થયા બાદ રી ડેવલપમેન્ટની કામગીરી શરૂ કરવામાં આવતી હતી. જોકે જે 40 ટકા સભ્યો સહમત હતા. તેમને મકાન કંઇ રીતે ખાલી કરાવવા તેની કોઇ જોગવાઇ ન હતી. આ અસહમત સભ્યો હાઇકોર્ટનુ શરણ પણ લેતા હતા.

અમદાવાદના સેટેલાઇટ વિસ્તારમાં રહેલી આનંદ વિહાર સોસાયટી આનું ઉત્તમ ઉદાહરણ છે. વર્ષ 2016-17 માં તેનું રીડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયા હાથ ધરાઇ હતી. આજે 6 વર્ષના અંતે પણ 10 પરિવારો ધર ખાલી કરીને ગયા નથી અને રીડેવલપમેન્ટ શરૂ થયું નથી. આવી વિવંસગતાઓને દુર કરી સરકારે વર્ષ 2019માં રી-ડેવલપમેન્ટ પોલીસીને કાયદાનું સ્વરૂપ આપ્યું. જેમાં અસહમત સભ્યો જો મકાન ખાલી ન કરે તો તેમને નોટીસ આપી તેમનો પક્ષ સાંભળી હાઉસિંગ બોર્ડ તેમને મકાનના ગેરકાયદે કબજેદાર જાહેર કરી મકાનને સીલ કરી શકે અને આવી કાર્યવાહી રામેશ્વર એપાર્ટમેન્ટમાં કરવામાં આવી. 

આ તા કાયદાકીય ગુંચની વાત થઇ આ સિવાય અસહમત સભ્યોની ગેર વ્યાજબી માગંણીના કારણે પણ રી-ડેવલપમેન્ટ પ્રોજેકટની પ્રક્રિયા હાથ ધરાતી નથી. રીડેવલપમેન્ટ પોલીસી અંતર્ગત જેતે સભ્યોને હયાત મકાનની સામે 40 ટકા મોટું મકાન આપવાનો નિયમ છે. જોકે હાઉસિંગ બોર્ડની વસાહતોમાં મોટા પાયે ગેરકાયદે બાંધકામ થયા છે જ્યાં વન બીએચકે હતા. ત્યાં લોકોએ ગેરકાયદે બાંધકામ કરી ટુ બીએચકે કર્યા. જ્યાં ટુ બીએચકે હતા ત્યાં થ્રી બીએચકે કર્યા હવે આ સભ્યો ગેરકાયદે બાંધકામના આધારે વધારે 40 ટકાની માંગ કરે છે જે શક્ય ન હોવાથી રીડેવલપમેન્ટ ઘાંચમાં પડ્યું છે. 

વળી સોસાયટીના સભ્યો દ્વારા બજારમાં ચાલતા ભાડાની સરખામણીએ ઊંચા ઘર ભાડા માંગવામાં આવે છે. સભ્યો પોતાના ઘરના ફર્નિચર પેટે મોટી રકમ માંગે છે. સભ્યો ડેવલપર પાસે ગીફ્ટ મની પેટે પણ મોટી રકમ માંગે છે. સભ્યોની અપેક્ષા હોય છે કે નવા મકાનનો દસ્તાવેજી ખર્ચ પણ ડેવલપર ભોગવે. આ બધા કારણોથી ડેવલપરનુ આર્થિક ભારણ વધતાં તે પ્રોજેક્ટમાથી ખસી જાય છે અને સોસાયટીનું રીડેવલપમેન્ટ અટકી પડે છે. 

અમદાવાદમાં એવી પણ હાઉસિંગ વસાહતો છે કે જ્યાં ત્રણ ત્રણ વાર ટેન્ડર બહાર પડ્યા હોવા છતાં અસહમત સભ્યોની ગેર વ્યાજબી માંગણી અને હાઇકોર્ટ કેસના કારણે ડેવલપર રસ દાખવતા નથી અને ટેન્ડર રદ થાય. શહેરના પ્રગતિનગર વિસ્તારમાં આવેલ સુર્યા એપાર્ટમેન્ટ આ સ્થિતિમાંથી પસાર થઇ રહ્યું છે.

આ તો થઇ હાઉસિંગ બોર્ડની વસાહતોની વાત. હાઉસીંગ બોર્ડની વસાહતો સિવાય ગુજરાત અને અમદાવામાં અનેક એવી ખાનગી સોસાયટીઓ છે કે જેમનું રીડેવલપમેન્ટ જરૂરી છે. જોકે હાઉસિંગ બોર્ડ માટેનો કાયદો આ ખાનગી સોસાયટીમાં સંપુર્ણ લાગુ પડતો ન હોવાથી અનેક મુશ્કેલીઓ સર્જાઇ છે અમદાવાદના ગુરુકુલ વિસ્તારમાં આવેલ નિલમણી લો રાઇઝ એપાર્ટમેન્ટમાં કુલ 120 મકાનો હતા. જેમાં નિયમ પ્રમાણે મોટા મકાનો આપવાની સહમતી બાદ 119 પરિવારોએ ઘર ખાલી કર્યા. જોકે એક પરિવારે હજુ ઘર ખાલી ન કરતાં રીડેવલપમેન્ટનુ કામ આગળ વધ્યું નથી.

રી-ડેવલપમેન્ટ પોલીસીને કાયદાનું સ્વરૂપ મળતાં ત્રણ વર્ષનો સમય લાગ્યો અને જે વસાહતો વર્ષ 2016ની પોલીસી હેઠળ રીડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયા હાથ ધરી હતી. તેમાંથી માત્ર ચાર વસાહતા તૈયાર થઇ વર્ષ 2019માં કાયદો બન્યા બાદ અનેક સોસાયટીએ હાઉસીંગ બોર્ડનો સંપર્ક કર્યો. જોકે હવે નવી જંત્રી લાગુ પડતાં કેટલી વસાહતો નવીનીકરણમાં જશે તે મોટો સવાલ છે.